Faça a conta de trás para frente

O amador vê um terreno, gosta e pergunta o preço. Você vai fazer o contrário: descobrir quanto o terreno PODE custar antes de olhar qualquer anúncio.

A conta, na ordem:

1. Quantos apartamentos cabem no lote? (o Passo 3 ensina — por ora, use 8)
2. Por quanto vendem apartamentos iguais no bairro, dentro do teto da faixa 2 do programa MCMV? Esse é o seu preço.
3. Apartamentos × preço = VGV.
4. Subtraia o custo da obra (Passo 5).
5. Subtraia impostos, corretagem e aprovação (Passos 6 e 8).
6. Subtraia o lucro que você exige. Esse número não se negocia.
7. O que sobrou é o teto do terreno.

Trave o terreno certo

Com o teto na mão, você vai a campo. E antes de qualquer checklist, você precisa conhecer o filtro que eu aplico pessoalmente em todo terreno — sem exceção.

Os 6 pontos que eu olho antes de qualquer coisa

Em mais de vinte empreendimentos, estes seis pontos nunca saíram da minha análise. Isso é de suma importância: terreno que falha aqui, eu nem sento para negociar.

1. Topografia. Terreno plano ou com caimento suave. Desnível forte vira muro de contenção, aterro e fundação especial — custo que engole margem antes da primeira parede subir.
2. Urbanização. Rua pavimentada, guias, drenagem, bairro consolidado. Terreno em área sem urbanização parece barato — até você pagar a infraestrutura que a rua não tem.
3. Disponibilidade de energia. Rede suficiente na porta do empreendimento, com capacidade de atender a demanda mínima para 8 apartamentos, que fica entre 50 kVA e 75 kVA (depende do seu projeto). Sem isso, você depende de reforço de rede da concessionária — prazo e custo fora do seu controle.
4. Escola próxima. Quem compra no Minha Casa Minha Vida — de acordo com levantamento que realizei, avaliando o perfil dos compradores — a maioria esmagadora tem filho em escola pública. Escola perto não é conveniência: é critério de compra da sua persona.
5. Saúde pública nas proximidades. Mesmo raciocínio. A grande maioria tem preferência pelo atendimento público — posto perto acelera o "sim" da família inteira.
6. Ponto de ônibus próximo. Boa parte dos seus compradores tem alguém da família que utiliza o transporte público. Sem o ônibus perto da porta do empreendimento, o apartamento perde valor na cabeça de quem decide — e na velocidade da sua venda.

1. Lei. A zona permite 8 apartamentos no lote · recuos e taxa de ocupação não matam a implantação · sem área de preservação ou zona especial.
2. Físico. Frente (testada) suficiente para as 8 vagas de garagem + acesso · solo sem aterro, entulho ou água rasa.
3. Documentos. Matrícula atualizada (menos de 30 dias), sem ônus, penhora ou inventário aberto · área da matrícula = área medida no local · certidões dos vendedores limpas · IPTU pago.
4. Infraestrutura. Água na porta, com vazão para 8 unidades · esgoto na rua (ou solução aprovada) · sem histórico de alagamento.
5. Mercado. Apartamentos iguais vendendo dentro do teto do programa · comércio no entorno.

Como travar sem risco: negocie com cláusula suspensiva amarrada à consulta prévia da prefeitura. Você congela o preço e só paga se a prefeitura confirmar os 8 apartamentos. Não confirmou? Você sai sem perder um real.

O que ajuda na mesa: entrada + saldo condicionado à aprovação · permuta (o dono recebe unidades em vez de dinheiro — seu desembolso inicial cai) · à vista com desconto agressivo quando você tem caixa.

O que atrapalha: demonstrar entusiasmo · contar quantos apartamentos você vai construir antes de fechar o preço.

Confirme os 8 apartamentos no papel

Antes de assinar qualquer coisa, você precisa de cinco números da lei municipal — todos públicos, todos na lei de uso do solo:

As regras de afastamento do modelo

Estas são as regras que eu aplico em todos os meus projetos em quatro municípios, porque elas definem o desenho antes de qualquer arquiteto:

AFASTAMENTOS MÍNIMOS DAS JANELAS — RESUMO VISUAL

Aprove tudo em paralelo

A aprovação é o único trecho do ciclo em que dá para ganhar tempo. A ordem certa, com tudo que puder correndo junto:

• Consulta prévia (já feita no Passo 3)
• Projeto arquitetônico → alvará de construção
• Bombeiros (conforme o porte — verifique antes)
• Projetos complementares (estrutural, hidrossanitários, águas pluviais e elétrico)
• Concessionárias (Passo 7 — protocole JÁ)
• Cartório: individualização de matrícula dos 8 apartamentos, averbação de incorporação, averbação de patrimônio de afetação, instituição de condomínio e inclusão de inscrição municipal — aqui existe um segredo para aderir ao RET e pagar menos impostos
• ART/RRT + CNO (Passo 6)

Prazos da minha região

Feche o orçamento e o cronograma 10 + 2

Nunca orce por CUB. CUB é índice de reajuste. Orçamento é composição: os preços dos SEUS fornecedores, na SUA cidade, no mês da compra.

Composição de custo por apartamento

Os esquecidos que matam lucro: ligações provisórias · taxas e ISS · contas de consumo · EPI, container, tapume · vigilância · seguro · quebra de material · retrabalho · limpeza de entrega · corretagem · contingência — obra sem contingência não é orçamento, é torcida.

Contratação: empreitada global e contrato intermitente.

Formalize a equipe e os papéis

A economia de não formalizar é visível na obra e cobrada depois — com juros, quando o lucro já foi distribuído.

Equipe: em 8 apartamentos repetidos, equipe fixa vence rodízio de empreiteiro — a curva de aprendizado é sua. Todo prestador: contrato escrito com escopo e critério de medição · CNPJ regular · nota fiscal · recolhimento comprovado. Pagamento por etapa concluída e conferida, nunca por tempo. Retenha um percentual até a etapa seguinte. Nunca adiante mais de uma etapa.

Os papéis, na ordem:

1. CNO — a identidade da obra na Receita. Sem ele, nada se regulariza no fim.
2. ART/RRT — responsabilidade técnica de projeto e execução.
3. Alvará — a licença de construir.
4. ISS — o imposto municipal da obra, em dia durante toda a execução ou no momento do habite-se.
5. CND do INSS da obra — apurado por notas e folha, pagando sempre no decorrer da obra para pagar menos. Sem papelada, a Receita arbitra pela área construída — e arbitrado é sempre muito maior.
6. Habite-se — a prefeitura declara o prédio pronto. Sem ele, não há averbação; sem averbação, o comprador não financia.
7. Averbação + individualização das matrículas — cada apartamento passa a existir juridicamente. Aqui começam os meses 11 e 12.

Ligue água, luz e esgoto cedo

O capítulo que ninguém escreve — e o que mais atrasa obra no Brasil.

Energia: 8 medidores · entrada coletiva dimensionada para a carga somada · padrão conforme norma local · pode exigir reforço de rede ou transformador, pago por você · projeto aprovado antes de executar.

Água: 8 hidrômetros · confira a pressão da rede (pode exigir reservatório e bomba) · o cano da rua precisa dar conta da soma.

Esgoto: com rede, ligação conforme norma. Sem rede, alerta máximo: a solução própria ocupa lote e pode derrubar o número de unidades — isso se descobre no Passo 2, nunca depois da compra.

Chuva: muitas cidades exigem reservatório de retenção em lote muito impermeável. Verifique — é volume enterrado que custa área e dinheiro.

Venda pelo preço que o banco chancela

O comprador do programa chega com subsídio, FGTS e juros baixos. O caminho dele: crédito aprovado → avaliação do apartamento pelo banco → contrato → cartório → dinheiro na sua conta.

Corretagem: tradicionalmente é cobrado até 6% sobre a venda, provisionada desde a viabilidade — ela sai do lucro, não do preço. Um corretor que domina o financiamento do programa vale o percentual: filtra quem não aprova, monta a pasta certa e encurta o trâmite. Corretor ruim traz gente que não passa no crédito — e você descobre três semanas depois.

Os meses 11 e 12 existem para isto: absorver o trâmite bancário e cartorial dos 8 apartamentos. Quem acha que o dinheiro entra no dia da entrega calcula o retorno errado.

Os 7 erros que comem o lucro

Cada um destes já custou caro — para mim ou para quem me procurou depois do estrago.

1. Comprar antes de confirmar quantos apartamentos cabem. A prefeitura libera 4 onde você contava 8 — e o terreno já é seu.
2. Orçar por índice. O custo real aparece no meio da obra, quando não dá para voltar.
3. Deixar as concessionárias para o fim. Prédio pronto, sem luz, sem habite-se, sem venda.
4. Mão de obra sem papel. Economia visível, dívida invisível — chega quando o lucro já foi gasto.
5. Preço definido pelo desejo. O preço é o que o banco avalia e o teto permite. Acima disso é anúncio, não é preço.
6. Zero contingência. O imprevisto vem — e sem reserva ele vem do lucro.
7. Retorno calculado sobre 10 meses. O desembolso acaba no mês 10, o dinheiro entra no 12. Quem ignora o cartório infla o próprio número.